年収の何倍まで？住宅ローンの借入可能額の目安と無理なく返済するポイント

マイホームの購入時に多くの方が利用する住宅ローン。自身の年収ではいくらまで借りられるのか、無理なく返済するにはどの程度の金額にするのがよいのか、気になることでしょう。本記事では、借入可能額の目安と借入額を考える際のポイントについてご紹介します。

住宅ローンと年収の関係

住宅ローンの借入可能額は、年収をもとに返済金額を決め、そこから逆算して算出されます。年収に対して、年間返済額が占める割合のことを返済負担率といいます。この返済負担率は25％〜35％の範囲内としている金融機関が一般的です。

しかし、実際のところ、借入可能額の上限が必ずしもすべての家庭にとって、無理なく返済できる金額とは限りません。現実的にどの程度までの金額なら無理なく毎月返済可能なのか考えていく必要があります。

年収別の住宅ローンの借入額の目安

それでは、返済負担率25％〜35％で考えたときの、年収ごとの借入可能額の目安についてご紹介します。

【条件】
・返済期間35年
・金利1.4％、全期間固定
・元利均等返済
・ボーナス返済なし

返済負担率別の借入可能額（目安）

※「住宅ローンシミュレーション」一般財団法人 住宅金融普及協会にて算出

たとえば、年収500万円の場合で考えてみましょう。条件や借入れする金融機関によって、金利などは異なりますので目安としてお考えください。年収500万円の借入可能額は、返済負担率35％の場合、約4,840万円です。つまり、年収の10倍近くの金額を借りることが可能です。

しかし、現実的に返済可能か考えてみましょう。年収500万円の場合、個人差はありますが、手取りは約400万円、ボーナスを考慮せず、そのまま12等分すると、月の手取りは約33万円となります。

この場合、借入額は約4,840万円ですが、利息額が約1,280万円プラスされ、総返済額は約6,120万円になります。したがって、毎月の返済額は約14万6,000円です。この返済額を毎月無理なく支払っていけるか、家計全体の支出をふまえて、現実的に考える必要があります。

住宅ローンを限度額まで借りるメリット・デメリット

もし、住宅ローンを限度額いっぱいまで借りた場合、どのようなメリットやデメリットがあるのか見ていきましょう。

メリット

借入可能額の上限まで借りるということは、それだけ住宅の購入費用に多くあてられるということです。購入できる物件の選択肢が広がることで、以下のようなメリットが考えられます。

• より理想に近い住宅を選びやすくなる
• 資産価値が維持しやすい住宅を見つけやすくなる

上限まで借りると理想に近い物件に出会える可能性が高くなり、妥協せずに物件を選ぶことができるでしょう。

また、首都圏に近い物件や、便利な場所にある物件の価格は高くなる傾向があります。人気もあるため資産価値を維持しやすいとされています。上限まで借りると、こういった物件も選択肢に入れやすくなるでしょう。

デメリット

住宅ローンを限度額まで借りることは、以下のようなデメリットも発生する可能性が高まります。

• 万が一の事態（健康状態や雇用形態の変化など）への不安を感じやすい
• 月々の返済額が多くなり、ゆとりが生まれにくくなる
• 変動金利の場合は金利上昇リスクもある

住宅ローンは長期間にわたり返済していくものです。もし、借入可能額の上限まで借り入れることで、収入に対する住宅ローンの返済額の割合が大きくなる場合、万が一の事態に対応しにくくなるなど、不安が生まれやすくなります。

年収から借入額を決める際の考え方

前述したように、借入可能な金額と、実生活で無理なく暮らしていける金額かは別の話です。借りられる金額＝返せる金額ではないということを理解しておく必要があります。では、適正な借入額はどのように判断すればよいのでしょうか。

額面ではなく手取りで考える

会社に雇用されていると、毎月の給与は税金や社会保険料があらかじめ差し引かれた状態で支払われます。これを「手取り」と呼びますが、金融機関が住宅ローンの借入可能額を計算するときは、「手取り」ではなく「額面」を見ます。「額面」は、税金や社会保険料が差し引かれていない金額を示しています。

ここで大事なのが、手取り額をもとに無理のない返済額を考えること。額面で算出された借入可能額から資金計画をおこなうと、想像以上に月々の返済が多くなり、家計を圧迫する可能性があるため注意が必要です。

共働きでも、一方の収入で返済可能な額に抑える

住宅ローンは共働きの場合、夫婦ふたりの年収を合わせて借入れることができます。ひとりで申し込むよりも多くの金額が借りやすいメリットがあります。しかし、長期にわたる住宅ローンの返済を考えると、どちらか一方の収入でも返済可能な額に抑えるほうが安心です。

現在のふたりの収入がこれからも維持できるとは限らないこと、将来ほかにまとまったお金が必要となる可能性があることなどを考慮する必要があります。慎重に収支を予測しながら決めていきましょう。

ライフプランを考慮する

住宅ローンは、今後のライフプランを考慮しながら検討することも大事です。子供のいる家庭では、将来の教育費についても考えておく必要があるでしょう。住宅ローンと並行して、子供の成長に伴い必要になる教育費を想定しておくと、住宅ローンの返済が厳しくなるリスクを軽減できます。子供の教育費は、一般的には成長するにつれて支出が増える傾向にあります。幼少期から貯蓄をしておくなどの計画もあわせて検討されることをおすすめします。

無理なく返済するためのポイント

住宅ローンをできるだけ無理なく返済していくにあたり、借入額以外にも意識したいポイントがいくつかあります。

できるだけ早くローンを組む

住宅ローンは、申込者の年齢があがるにつれて35年では組めなくなる可能性が高まります。同じ借入額で金利が同じでも、返済期間が長ければひと月あたりの返済額は少なくなり、逆に返済期間が短ければその額は大きくなります。できれば、住宅ローンは若いうちに組んだほうが月々の返済額を軽減しやすいといえます。

頭金は生活予備費をふまえて決める

住宅購入に充てられる金額は、頭金と住宅ローンの借入可能額を合わせた金額で決まります。頭金は、住宅の購入時に現金で支払うお金のことです。頭金が多いほど住宅ローンで借りる額は少なくなり、返済の負担も軽減されます。だからといって預貯金すべてを頭金にあてるのは、避けたほうが無難です。万が一のときのことを考え、生活のために必要なお金は、ある程度残しておくことをおすすめします。

新築だけでなく中古物件も視野にいれる

住宅ローンと聞くと、新築物件の購入費を思い浮かべる方も多いかもしれません。しかし、中古物件も選択肢に入れると、より理想とする条件にマッチした物件に出会える可能性が広がります。中古物件は、新築に比べると物件の購入費を抑えやすくなります。そのため、新築で探していたときよりも、立地や広さなどのグレードを上げやすくなり、条件のよい物件に巡り合える可能性が高まるメリットも。リノベーション済み物件のようなきれいな内装や設備に変えられている物件や、リノベーションをすれば、内装を自分好みに仕上げることもできるため、リノベーション前提で中古物件を探すのもひとつの方法です。

まとめ

住宅ローンの借入可能額の目安や借入額を考える際のポイントについて、ご紹介しました。借入可能額と無理なく返済していける金額は、必ずしもイコールではありません。住宅ローンは、毎月の返済額を計画して、収入の中で無理なくやりくりできる範囲におさめることが大事です。住宅の購入後には、メンテナンスや固定資産税などの出費もあります。出産や子供の進学、退職などのライフイベントを想定しながら、現実的な返済額を考えましょう。