住宅ローンの繰り上げ返済　効果的なタイミングや注意点とは

住宅ローンを前倒しで返済することができる「繰り上げ返済」。資金に余裕ができたタイミングで検討される方も多いでしょう。では、繰り上げ返済とは具体的にどのようなものなのでしょうか。こちらの記事では、利用するタイミングや注意点、メリット・デメリットなどについて紹介します。

住宅ローンの繰り上げ返済とは？種類ごとの特徴

ライフイベントにおいて住宅の購入はもっとも大きな買い物のひとつといわれています。高額であるため、ローンを組み数十年かけて返済していく「住宅ローン」を利用する方が多いのではないでしょうか。しかし、何かのきっかけで資金に余裕ができた場合は、毎月の返済額とは別に、残りの返済額の一部（または全額）を前倒しで返済することが可能です。これを「繰り上げ返済」といいます。

そして繰り上げ返済では、返済額を全て元金にまわすことができるのです。そもそも住宅ローンは、ローンの残債（元金）に応じた金利が上乗せされた状態で、毎月返済していきます。金利の計算は元金に応じて決まるので、金利負担を減らすためには、ローンの元金を減らすことが重要です。繰り上げ返済により元金を減らすことで、金利負担が減り、長期的にみた場合、総返済額を減らすことができます。

また、繰り上げ返済には「返済額軽減型」と「返済期間短縮型」のふたつのタイプがあります。

返済期間短縮型

毎月支払う返済額を変えずに、当初に設計していた返済期間を短縮する方法を「返済期間短縮型」といいます。毎月の返済額は変わらず一定ですが、繰上げ返済した金額の分だけ返済期間が減ります。

たとえば、繰上げ返済をしたことにより、2年1ヶ月分返済期間が短くなったとします。この場合、短縮された2年1ヶ月で負担するはずだった金利が軽減されます。

メリット・デメリット

後述する「返済額軽減型」と比較して、返済総額を減らす効果が高くなります。また、返済期間が短くなるため、利息の軽減にも効果的です。ただし、子供の教育費といったライフステージにともなうイベントにかかる出費により毎月の返済が厳しくなったような場合でも、短縮した返済期間をもとに戻すことができません。

おすすめの人

• 定年退職までに住宅ローンを払い終えたい人
• 老後に資金を少しでも多く備えたい人

定年退職後は収入が不安定になりやすい傾向にあり、退職金を住宅ローンに充てようと考える人もいるでしょう。しかし、退職金を住宅ローン返済に充てるつもりでいても、転職や不測の事態によって想定していた退職金がもらえない可能性もあります。定年退職までに完済できれば金銭面の負担や心配を軽減することができ、退職金がもらえた場合は老後の資金にすることもできます。

さらに、返済が早く終わることで、定年退職までの貯金がしやすくなるほか、利息の軽減効果で経済的な負担も少なく済みます。

返済額軽減型

一方、返済額軽減型では、返済期間の変更は行わず、繰り上げ返済した金額分を毎月の返済額から減額します。

メリット・デメリット

毎月の返済額を減らせるため、家計改善の効果が期待できるでしょう。また、子供の教育費や老後に備えた資金を貯蓄することができ、将来のライフイベントに備えることができます。しかし、前述した「返済期間短縮型」と比較すると、返済総額を減らす効果は少なくなります。

おすすめの人

• 生活費や子供の教育費のために毎月の支出を減らしたい人
• 金利が上昇した場合に備えたい人

子供の誕生や、大学進学といったライフイベントでは支出が増え、住宅ローン返済が今まで以上に家計の負担となるケースもあります。子供を育てるうえで毎月の支出が増えることが予測される場合には、返済期間短縮型よりも返済額軽減型のほうが向いているといえます。

また、変動金利や固定期間選択型の住宅ローンを借り入れしている場合は、金利変動の影響を受けることになります。増額するリスクを軽減させるためには、返済額の見直しが行われるタイミングに合わせて、返済額軽減型の返済方法を選択するとよいでしょう。毎月の返済額を事前に軽減しておけば、増額があっても負担を抑えることが可能です。

繰り上げ返済で利息はどれくらい減る？

ここまで繰り上げ返済の種類や特徴、メリット、デメリットについて紹介してきましたが、具体的にどの程度利息を減らすことができるのでしょうか。「繰り上げ返済をしない場合」「返済期間短縮型」「返済額軽減型」の3つを比較した表を参考に比較してみましょう。

返済開始から5年後に150万円を繰り上げ返済した場合のシミュレーション

（条件：借入金額3000万円・金利1.5％・返済期間35年・全期間固定金利型・返済期間ボーナス加算なし・元利均等返済）

月の返済額

返済期間

減少する利息額

※知るぽると「資金プランしっかりシミュレーション」金融広報中央委員会にて算出

上記の場合、減少した利息額を比較してみると、返済期間短縮型では約81万円、返済額軽減型では約36万円。繰り上げ返済の金額が同じでも、約45万円の差があることから、返済総額では返済期間短縮型のほうがお得だということが分かります。

ただし、返済期間短縮型を選択することで残りの返済期間が10年を切ってしまう場合は、住宅ローン控除の対象とならないため節税ができなくなります。返済期間短縮型と返済額軽減型、どちらが自分にとってメリットが大きいか比較し、選択しましょう。

繰り上げ返済をするタイミングはいつがよい？

繰り上げ返済を行う際は、どのようなタイミングがより効果的で負担額を軽減することができるのでしょうか。住宅ローンは、返済期間が長ければ長いほど負担する利子が大きくなります。早い段階からこまめに繰り上げ返済をすることで、利息を多く削減することが可能です。また、返済期間短縮型は利息軽減額が大きくなる分、実行のタイミングにより軽減額に大きな差が生まれるのも特徴の1つです。

ここで注意しておきたいのが、繰り上げ返済と住宅ローン控除の関係です。住宅ローン控除は、年末時点での住宅ローンの残高をもとに金額が設定されます。また、繰り上げ返済を利用すると住宅ローン残高も少なくなるため、年末よりも年明け以降に行ったほうがよい場合が多いでしょう。

繰り上げ返済のタイミング別シミュレーション

（条件：借入金額4000万円・金利1.4％・返済期間32年・全期間固定金利型・返済期間ボーナス加算なし・元利均等返済・返済期間短縮型を利用した場合）

返済期間

総返済額

減少する利息額

※知るぽると「資金プランしっかりシミュレーション」金融広報中央委員にて算出

繰り上げ返済をする際の注意点

繰り上げ返済を利用する際には、どのような点に注意すればよいでしょうか。さまざまなメリットがある繰り上げ返済ですが、注意すべきポイントもあります。

住宅ローン控除の適用から外れることもある

住宅ローン控除の適用条件の1つとして「ローンの残り返済期間が10年以上」というものが定められています。繰り上げ返済を利用することで返済期間を短縮し、10年を切ることも考えられます。この場合は控除の対象外となってしまうため注意が必要です。事前に繰り上げ返済と住宅ローン控除を比較し、どちらがお得になるかシミュレーションを行っておきましょう。

失業などのリスクやライフイベントに備える必要がある

失業や入院などの予期せぬ出来事によって収入が減少したり、急に出費が必要になったりすることは予測できないものです。また、子供の進学や住まいのリフォームなど、あらかじめ予測ができるライフイベントに対しても貯蓄を確保しておく必要があります。

繰り上げ返済を利用できるかどうかの判断基準の1つとして「最低3か月分の生活費が確保できるか」が挙げられます。この「3か月」は最低限の目安であり、余裕があればより長い期間、生活費が確保できるほうが安心です。

現在の生活や今後のライフプランに支障が出なないよう、まずは十分な貯蓄を行うことが大切です。繰り上げ返済の利用を検討する際は、生活を圧迫しない、また、万が一無収入の状態が起きてもある程度の期間生活ができる余剰資金を確保したうえで判断するとよいでしょう。

手数料がかかることがある

金融機関によっては、繰り上げ返済を行う際に手数料が発生する場合があります。無料に設定している場合もあれば、一度の手続きに5万円程度かかる場合もあり、金融機関によってさまざまです。手数料は繰り上げ返済を行う度に発生するため、トータルで見ると高額になるケースもあります。一度に行う繰り上げ返済額を増やし、回数を減らすことで手数料を抑えることができます。

まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済は、さまざまなメリットがありますが、タイミングによっては軽減できる利息額に差が出る場合も。また、月々の返済金額を変更せず返済期間を短くする「返済期間短縮型」と、返済期間を変更せず月々の返済額が軽減する「返済額軽減型」の2種類があります。今回ご紹介したメリットやデメリット、注意点などをふまえて、ご自身に適した方法を選択するようにしましょう。